Compravendita di immobili in condominio.

Vi è mai capitato di voler acquistare/vendere un immobile? Se detto immobile è in un condominio, prima dell’acquisto o della vendita, onde evitare spiacevoli conseguenze, occorre prestare attenzione, tra le altre cose, alle delibere assembleari: infatti nel caso di vendita di una casa sita in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora il compratore e il venditore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle spese, i relativi costi devono essere posti a carico si colui che era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi.

La delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi.

Tale delibera ha valore costitutivo della relativa obbligazione, sicché ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, seguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. (nella specie la delibera in tal senso rilevante è stata adottata successivamente alla stipula del contratto di compravendita).

Tribunale Milano, sez. lav., 12/01/2016, n. 27

La tutela (o meglio le tutele) di fronte alle immissioni rumorose, anche di lieve entità.

Oggi parliamo di immissioni rumorose.

rest-413103_1920

Della materia si occupa l’art. 844 del codice civile che ci dice che:
 
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.
Ma cosa si intende per normale tollerabilità? Potremmo definirla come il limite entro il quale l’immissione è ritenuta accettabile. Secondo la Corte di Cassazione, questo limite di tollerabilità delle immissioni, a norma dell’articolo 844 c.c., non ha carattere assoluto, ma relativo, nel senso che deve essere fissato con riguardo al caso concreto, tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e delle abitudini della popolazione (sentenza n. 22105 del 29 ottobre 2015).
E ancora, quali sono le tutele previste contro tali immissioni?
Con la sentenza n. 1069 del 18 gennaio 2017 la Corte di cassazione chiarisce che

 “sussistono due livelli di tutela di fronte all’immissione rumorosa, da una parte il regime amministrativo deputato alla P.A. (disciplinato dalla Legge n. 447 del 1995, e dal D.P.C.M. del 1991 con successive modifiche ed integrazioni) e dall’altro vigono i principi civilistici che regolano i rapporti tra privati riconducibili nell’ambito del codice agli articoli 844 e 2043 c.c., dotati di fondamento costituzionale e comunitario”
Ma se questo limite viene superato, ma di poco?
La Suprema Corte ci spiega che se il superamento dei livelli massimi di tollerabilità determinati da leggi e regolamenti integrano senz’altro gli estremi di un illecito, l’eventuale non superamento non può considerarsi senz’altro lecito, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità essere effettuato alla stregua dei principi stabiliti dall’art. 844 cod. civ.
Tale principio, nella sua prima parte, si basa sull’evidente considerazione che, se le emissioni acustiche superano, la soglia di accettabilità prevista dalla normativa speciale a tutela di interessi della collettività, così pregiudicando la quiete pubblica, a maggior ragione le stesse, ove si risolvano in immissioni nell’ambito della proprietà del vicino, ancor più esposto degli altri, in ragione della vicinanza, ai loro effetti dannosi, devono per ciò solo considerarsi intollerabili, ai sensi dell’art. 844 c.c. e, pertanto, illecite anche sotto il profilo civilistico.
In conclusione si potrebbe dire che il superamento dei limiti massimi di rumore stabiliti dalla legge, pur di poco rispetto ai livelli consentiti, integra comunque gli estremi di un illecito.